L’indice ILAT poursuit sa forte hausse au 2ème trimestre 2023 (+6,51%) : quelles conséquences ?
L’INSEE vient de publier l’indice ILAT du 2ème trimestre 2023 qui a augmenté de 6,51% après une hausse strictement similaire au 1er trimestre 2023 et de +6,46% au 4ème trimestre 2022.
L’ILAT connait ainsi depuis plusieurs mois une hausse générale d’une ampleur inédite dans un contexte inflationniste. Voici l’occasion de rappeler ce qu’est l’ILAT, de comprendre les raisons de cette nouvelle augmentation et d’en mesurer les conséquences.
Qu’est-ce que l’indice ILAT ?
L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) est un indice de référence utilisé depuis 2011 pour calculer l’indexation des loyers des baux commerciaux et des baux professionnels. L’Indice ILAT est un indice officiel, publié trimestriellement par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE).
Il s’est substitué à l’Indice du Coût de la Construction (ICC) depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 qui impose le choix de cet indice pour tout nouveau bail – ou renouvellement de bail – à compter du 1erseptembre 2014. Il est alors utilisé pour réviser le montant des loyers des immeubles de bureaux et des locaux professionnels destinés à des activités tertiaires.
L’ILAT est directement lié à l’inflation, aux coûts de construction ainsi qu’à d’autres facteurs économiques
Pour comprendre les raisons de cette nouvelle hausse, il convient de s’intéresser à la composition de l’indice.
L’ILAT correspond à la somme pondérée de trois autres indices également publiés par l’INSEE :
– l’indice des prix à la consommation (hors tabac et loyers) pour l’ensemble des ménages français pour 50%
– l’indice du coût de la construction (ICC) pour 25%
– le niveau du PIB (Produit Intérieur Brut) corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables pour 25%
Vue la progression persistante des prix à la consommation des ménages et du prix des matières premières dans le contexte inflationniste actuel, l’ILAT augmente mécaniquement. Mais jusque qu’à quand ? Seule un net recul de l’inflation permettra d’envisager un retour de l’indice sur des valeurs plus modérées.
La hausse de l'ILAT se répercute pleinement sur les loyers qui progressent bien plus vite que les valeurs locatives de marché !
Le montant des loyers payés par les entreprises locataires de bureaux est étroitement lié à l’évolution de l’indice ILAT en raison de la fameuse clause dite « d’échelle mobile » insérée dans les baux commerciaux. Il s’agit en effet d’une clause selon laquelle le locataire (Preneur) et le propriétaire (Bailleur) s’accordent sur une révision automatique du loyer au cours du bail selon une périodicité fixée qui est généralement annuelle. Ainsi, à la date anniversaire du bail, les loyers sont très souvent réajustés à la hausse – comme à la baisse le cas échéant – dans les mêmes proportions que l’évolution de l’indice ILAT.
Conséquence : nous assistons à une importante décorrélation entre les valeurs locatives du marché et les loyers facturés aux entreprises locataires par leurs bailleurs. Ces écarts tendent même à constituer un véritable fossé dans la mesure où les valeurs locatives de bureaux s’essoufflent actuellement dans un marché affecté par la brutale chute des investissements et l’augmentation de la vacance, c’est-à-dire des locaux libres ne trouvant pas preneur.
Ainsi, une entreprise dont le loyer facial annuel était de 200 K€ HT en octobre 2021 se verra appliquer un loyer de 224 K€ HT à compter d’octobre 2023, soit une hausse de 12%, alors que les loyers de marché ont globalement stagné sur cette même période (sauf dans quelques rares secteurs d’exception).
Quel comportement adopter : résignation ou action ?
Pour autant, il y a-t-il moyen d’agir ? Les entreprise locataires qui subissent ces fortes augmentations de loyer doivent-elles se résigner ou peuvent-elles agir pour revenir sur des montants de loyers plus cohérents et justes ?
Heureusement des actions et recours sont possibles. Toutefois la solution retenue et la méthode employée diffèrera selon chaque situation. Une étude approfondie du contexte particulier de l’entreprise locataire et de son bail commercial est indispensable : emplacement et caractéristiques des locaux loués, historique du bail, échéances contractuelles, règles d’indexation, reconstitution du loyer facial et du loyer économique, poids des charges et autres dépenses récupérées… Autant d’éléments à prendre en compte pour identifier les bons leviers et définir un plan d’action adéquat.
