Prolongement jusqu’au 31 mars 2024 du plafonnement à 3,5% de la hausse des loyers commerciaux pour les PME
La loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022 avait instauré pour les PME et jusqu’au 1er trimestre 2023 un plafonnement à 3,5 % de l’évolution annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Ce dispositif avait par exemple permis aux PME dont le bail commercial prévoyait une indexation au 1er trimestre 2023 de limiter la hausse de loyer à 3,5% au lieu de 6,69%.
Ce plafonnement est prolongé d’un an soit jusqu’au 31 mars 2024 par une loi du 7 juillet 2023.
Un plafonnement temporaire reconduit pour une année supplémentaire
La prolongation temporaire du plafonnement de la variation de l’ILC vise à répondre au contexte actuel d’inflation toujours très élevé. Elle s’applique une année supplémentaire soit jusqu’au 1er trimestre 2024. Elle concerne donc 4 indices : le 2ème trimestre 2023, le 3ème trimestre 2023, le 4ème trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024, qui seront respectivement publiés en septembre 2023, décembre 2023, mars 2024 et juin 2024.
Les entreprises éligibles sont les PME au sens du droit européen dont les baux commerciaux prévoient une révision du loyer indexée sur l'ILC
La mesure s’applique aux PME au sens du droit européen. Il s’agit des entreprises qui occupent moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros.
Les PME éligibles doivent justifier d’un bail commercial dont les révisions de loyers sont encadrées par l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Le plafonnement intervient alors :
- Pour les révisions automatiques (ou « conventionnelles ») dans le cadre de l’application d’une clause d’échelle mobile, au vu du trimestre sur lequel la revalorisation annuelle est adossée et qui est compris entre le 2ème trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024 ;
- Pour le calcul du plafonnement des révisions triennales (ou « légale ») demandée par l’une des parties (bailleur ou preneur), se basant sur un indice des loyers commerciaux à compter du 2ème trimestre 2023 ;
- Pour le calcul du plafonnement de la révision du loyer à l’occasion du renouvellement de bail se basant sur un indice des loyers commerciaux à compter du 2ème trimestre 2023.
A noter toutefois que le plafonnement de l’ILC ne s’applique pas en cas de changement d’activité (appelée déspécialisation) ou de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Il ne s’applique pas non plus aux contrats dont les révisions de loyer sont encadrées par d’autres indices (indice des coûts à la construction ou indice des loyers des activités tertiaires).
Le plafonnement ne peut faire l’objet de mesure de rattrapage par les bailleurs
Le plafonnement est définitivement acquis. La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. Concrètement, cela signifie que, si la revalorisation annuelle est de 3,5 % (au lieu de 5,5 %) du fait du plafonnement, le bailleur, l’année suivante, ne pourra pas ajouter à la revalorisation les 2 % qui ont été écrêtés.
